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Das Angebot an Büroimmobilien ist derzeit eingeschränkt, auf neue Projekte wie das Forum Donaustadt muss noch gewartet werden.
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Österreich gilt bei internationalen Investoren als ein ruhiger, aber sehr sicherer Markt. Langsam gehen aber in einigen Segmenten die Projekte aus.

„Nach Jahren eines kontinuierlichen Aufschwungs wird die Frage drängender, wie lange der Boom noch anhält“, meint Klaus Dittrich, Vorsitzender der Geschäftsführung Messe München anlässlich der kommenden Expo Real. Zunehmende weltpolitische Unsicherheiten, der Handelsstreit mit den USA, eine hohe internationale Verschuldung nach einer Dekade des billigen Geldes – „das alles droht, die Wirtschaft negativ zu beeinflussen“, so Dittrich. Daher sind Core und Core Plus Projekte bei den Investoren gefragt und vor allem Märkte, die Sicherheit bieten. Dazu gehört auch eindeutig Österreich. Laut dem Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018 der Prüfungs- und Beratungsorganisation EY halten insgesamt 97 Prozent der befragten Anleger – und damit sogar noch etwas mehr als 2016 (94%) – Österreich für sehr attraktiv. Der heimische Immobilienstandort bekommt erneut Bestnoten im europäischen Vergleich (82%). Das führt aber zugleich zu einer ungewöhnlichen Situation auf dem Investmentmarkt.

Wer sucht, muss warten
Während in den vergangenen Jahren von den Investoren am meisten Büro­immobilien gekauft wurden, hat sich der Trend mittlerweile verändert. In Deutschland haben aufgrund des Angebotes die Investments in Bürohäuser im ersten Halbjahr noch einmal um fünf Prozent zugelegt, diese Assetklasse fiel in Österreich jedoch auf den dritten Platz zurück. Die Aufteilung des Investmentvolumens im ersten Halbjahr sah daher laut CBRE folgendermaßen aus: Retail 38%, Wohnen 30%, Büro 24%, Industrie 3%, Hotel 1%, andere 4%. Das hat aber nichts mit der Wirtschaft zu tun. „Die Trendwende liegt vor allem am eingeschränkten Angebot an Büroimmobilien“, erklärt Georg Fichtinger, Head of Investment Properties CBRE Österreich. Rund 70% der in den Jahren 2016 bis 2018 fertiggestellten Büroflächen in Wien (Eigenentwicklungen nicht eingerechnet) wurden bereits im Rahmen von Forward Deals an Investoren verkauft, der Rest bei Fertigstellung. Wer neue sucht, der muss auf die kommenden warten, wie „The Brick“ am Wienerberg von SORAVIA, QBC 1+2 von Strauss und Partner, Forum Donaustadt der SIGNA oder das Silo Plus der ERSTE Group. Oder eben andere Objekte ins Auge fassen. Fichtinger: „Der Markt bietet nicht mehr viel, daher setzen die Investoren zunehmend auf andere Assetklassen – vor allem Retail und Wohnen.“

Herausforderung Baukosten und Preise

Für Investoren sind langfristige Vermietungen ein lohnenderes Investment als der Verkauf von Eigentumswohnungen, wie das Beispiel „Das Ensemble“ zeigt.
© ARE Development / PREMIUM Immobilien / Brick Visual

Während bei Retail keine spekulativen Erweiterungen geplant sind, ist bei allen weiteren Projekten die große Herausforderung, geeignete Grundstücke zu Preisen zu finden, die eine Entwicklung wirtschaftlich noch rechtfertigen. Auch die gestiegenen Baukosten werden immer mehr zu einer Herausforderung für die Immobilienentwickler. Die Schattenseite der expansiven Bau­tätigkeit sind zunehmende Schwierigkeiten, für größere Bauvorhaben in Wien überhaupt Angebote für alle Gewerke zu bekommen, besonders zu den Preisen, mit denen die Entwickler ursprünglich kalkuliert haben. ­Abhängig vom jeweiligen Gewerk und der Größe und Spezifikation des Bauloses haben die Baupreise im Jahresvergleich um bis zu 20 Prozent zugelegt.

„Das Problem ist mittlerweile so gravierend, dass es im weiteren Jahresverlauf vor allem für Projekte mit geplantem Baubeginn 2019 zu nennenswerten Verzögerungen und/oder Verteuerungen führen kann“, erklärt Sandra Bauernfeind, geschäftsführende Gesellschafterin bei EHL Wohnen GmbH. Die Verzögerung käme vor allem bei den Wohn­bauten sehr ungelegen, denn bei ihnen ist derzeit die ­Nachfrage von internationalen Investoren – vor allem aus Deutschland – am stärksten. Wobei weniger als in den vergangenen Jahren in Sonderwohnformen, sondern vermehrt in klassische Wohnprojekte in Form von Forward Deals investiert wurde. Für die Investoren ein lohnendes ­Investment: „Diese suchen langfristige Veranlagungen und wollen die von ihnen erworbenen Objekte dauerhaft vermieten, statt als Eigentumswohnungen abzuverkaufen“, erklärt Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting. Bestes Beispiel: zwei Verkäufe von Bau­teilen des Projekts „Das Ensemble“ der BIG-Tochter ARE an der Erdberger Lände. Die Bauteile 1­5 mit knapp 26.000 Quadratmeter Nutzfläche wurden von EHL an den deutschen Investor Art­Invest vermittelt, die Bauteile 9 und 10 wurden von der deutschen Tochter des britischen Asset Managers Aberdeen für einen Spezialfonds gekauft.

Suche nach alternativen Investmentsegmenten
Die starke Nachfrage und das limitierte Angebot motivieren Käufer mittlerweile dazu, auch abseits der ausgetretenen Pfade nach Investitionsmöglichkeiten zu suchen. Pöltl: „Der anhaltende Boom bei Immobilieninvestments und der Mangel an verfügbaren Topobjekten in den dominierenden Assetklassen Büro, Einzelhandel und Wohnen führen dazu, dass immer mehr Investoren auf alternative Investmentsegmente ausweichen.“ Das rückt auch Objekte unterhalb des Spitzensegments und kleinere Nischenmärkte wie etwa Health­care-Immobilien (privat geführte Ärztehäuser, Gesundheitszentren oder Senioren- und Pflegeheime) oder neue Assetklassen, wie Studenten- oder Seniorenwohnen, immer stärker ins Blickfeld.


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