Wettbewerbe

Bauträgerwettbewerb 10., Neues Landgut, Bauplatz D 04

Renderings: Schreiner Kastler
Renderings: Schreiner Kastler

Auslober: wohnfonds_wien, fonds für wohnbau und stadterneuerung, in Kooperation mit der ÖBB-Immobilienmanagement GmbH

Jurysitzung
Juli 2021

Bauträger
FRIEDEN Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft

Siegerprojekt
Architektur
g.o.y.a. Ziviltechniker GmbH (Wien), goya.at

Freiraumplanung
EGKK Landschaftsarchitektur
Soziologie: Sonja Gruber
Statik: RWT Plus ZT GmbH
Bauphysik: RWT Plus ZT GmbH
Haustechnik: RWT Plus ZT GmbH
Brandschutz: Röhrer Bauphysik
Mobilität: con.sens Verkehrsplanung

Projektdaten
Typus: Wohnbau
Anzahl Wohneinheiten: 291 Wohnungen/  30 Kleingartenparzellen
Grundstücksgröße: 7.050 m²
Bebaute Fläche: 3.495 m²
Nutzfläche: 18.934 m²
Nutzfläche Wohnen: 18.312 m²
Nutzfläche Gewerbe: 622 m²
BGF: 26.750 m²
BRI: 81.956 m³

Projektbeschreibung der Architekten (Auszug)
Der Bezirk Favoriten im Süden von Wien vereint seit jeher beides: einerseits bietet er in Gürtelnähe durch seine Lage und gute öffentliche Anbindung die Nähe zur Innenstadt, andererseits finden sich im Süden des Bezirks große Grünflächen mit traditionsreichen Kleingärten. Also warum nicht beide Vorteile an einem Ort bündeln? Das Projekt Gartenwerk hebt den Schrebergarten auf ein neues Niveau (nämlich auf’s Dach!) und schafft somit neue Perspektiven zum Thema Wohnen und Freizeit (und wörtlich genommen auch auf den Stephansdom!).

Ökonomie
Grundstückskosten
Die Liegenschaft (Bauplatz D 04) wird als Baurecht von der ÖBB-Infrastruktur AG zur Verfügung gestellt. Die Baurechtsdauer erstreckt sich, beginnend mit 01.01.2022, über 80 Jahre sohin bis zum 31.12.2101. Der Bauzins beträgt jährlich 220.320,- Euro zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer und wird nach VPI 2015 wertgesichert. Umgelegt auf die Wohnnutzfläche wird ein Bauzins mit netto 0,80 Euro/m² WNFL und Monat kalkuliert, der überhängende Bauzins wird auf die 112 KFZ-Abstellplätze in der Tiefgarage umgelegt.
In den drei ersten Jahren, jedoch bis spätestens zur Fertigstellung der Wohnhausanlage, wird ein reduzierter Bauzins von jährlich 145.800,– Euro zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer vorgeschrieben.
Sämtliche Grundstücksnebenkosten, der reduzierte Bauzins und Kosten der Baureifmachung werden durch die Bauberechtigte getragen und durch einen Eigenmitteleinsatz in Höhe von rd. 835.000 Euro, finanziert. Die Finanzierung bis zum Bezug erfolgt mit einer Verzinsung in Höhe von 1,50%. Dadurch werden die Baunebenkosten reduziert und den Nutzerinnen und Nutzern werden lediglich Eigenmittelzinsen in Höhe von 1,50% p.a. weiterverrechnet, was sich auf die monatliche Miete mit rd. 5 Cent je m² auswirkt.

Nutzerkosten und Vertragsbedingungen
Die 291 Wohnungen werden als Mietwohnungen und – auf Grund des Baurechtes – ohne Kaufoption angeboten. Der Finanzierungsbeitrag (nur Baukostenbeitrag) hierfür wird bei Vertragsabschluss eingehoben und beträgt bei allen Wohnungen 60 Euro/m² WNFL. Der Erlag des Finanzierungsbeitrages, für welchen auch individuelle Finanzierungs- und Stundungsmodelle angeboten werden, erfolgt auf ein Sperrkonto.
Von diesen 291 Wohnungen werden 148 Wohneinheiten nach dem SMART-Wohnbauprogramm errichtet. Zielgruppe für diese Wohnungen sind Personen und Familien mit geringem Einkommen. Die Vorgaben der SMART-Wohnungen werden sowohl ökonomisch als auch der Anzahl nach erfüllt. Auf die Superförderung wurde bewusst verzichtet.
Das monatliche Nutzungsentgelt zum Zeitpunkt des Bezuges in Höhe von 7,50 Euro/m² WNFL (inkl. Verwaltung, BK und gesetzlicher Umsatzsteuer) wird jeweils am fünften des Monats fällig.
Die rd. 625 m² gewerblich genutzten Flächen sind für eine Bäckerei und für einen Mobility-Point vorgesehen. Die Geschäftslokale werden ohne Zuhilfenahme von Fördermittel errichtet. Hierfür wird ebenso ein Finanzierungsbeitrag von nur 60 EUR/m² NFL eingehoben und ein monatliches Nutzungsentgelt von 10,58 EUR/m² NFL inkl. der gesetzlichen Umsatzsteuer (20%) vorgeschrieben. Die Nettomiete liegt somit unter 10 Euro, nämlich bei 8,82 EUR, je m² NFL und Monat. Diese Miete soll es auch gemeinnützigen und/oder sozial ausgerichteten Organisationen oder Vereinen ermöglichen, kostengünstige Geschäftsflächen anmieten zu können.
Für die KFZ-Abstellplätze in der Tiefgarage wird ein monatliches Nutzungsentgelt von rd. 96 EUR je Abstellplatz vorgeschrieben, wobei hierfür kein Finanzierungsbeitrag eingehoben wird.
Die verbindliche Bekanntgabe der Schlüsselübergabe erfolgt zumindest drei Monate vor dieser, damit die Mieter ihr bisheriges Mietverhältnis zeitgerecht auflösen können. Die erstmalige Vorschreibung der Nutzungsentgelte erfolgt am dem den Erstbezug folgenden Monatsfünften, das Bezugsmonat ist somit mietfrei.
Die Laufzeit des Hypothekardarlehens endet bei dem kalkulierten Finanzierungsmodell nach rd. 30 Jahren, die des Förderdarlehens im 38. Jahr. Der Eigenmitteleinsatz der Gemeinnützigen Bau- und Siedlungsgenossenschaft Frieden bei den Herstellungskosten beläuft sich auf 2,21 Mio Euro.

Soziale Nachhaltigkeit
Die ÖBB hat eine lange Tradition, auf ihren Flächen ihren Mitarbeitern Schrebergärten zur Bewirtschaftung zur Verfügung zu stellen. Wir wollen diese Tradition aufgreifen und die Schrebergartentradition am Dach des GARTENWERKS weiterführen. Auf einer Gesamtfläche von mehr als 1.400 m m² befinden sich rund 30 Parzellen in unterschiedlichen Größen, die jeweils mit einer Pergola und Verschattungselementen ausgestattet sind. Als Substrathöhe ist 50 – 70 cm geplant, so dass hier auch Bäume wachsen können. Das Gartenwerk steht sowohl Bewohnern als auch interessierten Nachbarn offen. Die Schrebergärten können von externen Nutzern, über einen Lift erreicht werden. Die einzelnen Gärten sind über einen Rundweg miteinander verbunden. Weiters stehen der Gartengemeinschaften zwei Flächen zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung – z. B.  in  Anlehnung an klassische Schrebergärten als Vereinslokal und „Stadtheuriger“ und als Lager für Gartengeräte, Spinde etc.
DAS „WERKSTÜCK“ –  ein Community Center mit Fokus auf reparieren, recyceln und wiederverwenden:
Im Sinne eines „Repair & Do-it-yourself-Urbanismus“ wird im „WERKSTÜCK“ – dem Entwicklungsraum mit Reparaturschwerpunkt – der Begriff „Reparatur“ weit gefasst und bezieht sich auf technische, elektronische oder digitale Reparatur genauso wie auf Kleiderreparatur, DIY und die Wiederverwendung von Materialien unterschiedlichster Art. Dadurch kann ein breites Publikum an Interessierten angesprochen werden – Für jeden ist etwas dabei!
In einer Transferpartnerschaft mit dem Verein Recycling-Kosmos aus Ottakring (www.recyclingkosmos.at) wird hier – ähnlich wie im 16. Bezirk – ein Bottom Up Community Center mit dem Fokus auf reparieren, recyceln und wiederverwenden etabliert (siehe LOI). RecyclingKosmos stellt das eigene Know-how für den Aufbau eines Recycling-Netzwerks mit lokalen Akteuren (Bewohner des Neuen Landguts, Nachbarn darüber hinaus, lokale Initiativen und Unternehmen etc.) und der Vereinsstrukturen zur Verfügung und begleitet den Aufbau und die Betreuung eines Materiallagers. In den ins „Werkstück“ integrierten „Material-Kojen“ können Einzelpersonen wie auch Unternehmen interessante Ressourcen für Upcycling zur Verfügung stellen – für interessierte Bewohner, Künstler, Pädagogen aus Kindergruppen, Schulen, Horten etc. (Vorstellbar ist, dass das „Werkstück“ bei Interesse auch als Exkursionsort für Schulen dienen kann.) Gemeinsam werden Veranstaltung wie Reparatur-Cafés, offene Nähnachmittage, intergenerationale Vermittlungsformate u. a. m. organisiert.
Weiters sorgt das Science-Center-Netzwerk im „Werkstück“ mit verschiedenen Tinkering-Workshops für Fitness für Herz, Geist und Hirn für alle Altersgruppen. „Tinkering“ bedeutet spielerisches Basteln und Werken mit Werkzeug, Materialien und den eigenen Ideen – kreatives und selbstbestimmtes Tüfteln zwischen Technik, Physik und Kunst ist angesagt. Es geht darum, „mit den Händen zu denken“ und mit einer Vielzahl an Materialien eigene Ideen umzusetzen, Mechanismen zu erforschen, Hürden zu überwinden etc.
Das „Werkstück“ ist an den Concierge / die Hausbetreuung vor Ort angedockt. Es bietet unterschiedliche flexible Räumlichkeiten, Nischen und Kojen mit strapazierfähiger Ausstattung, die unterschiedliche Öffnungs- und Aktivitätsszenarien für verschiedene Personengruppen ermöglichen. Ziel ist der Aufbau einer „Reparatur-Community“, die das „Werkstück“ (bzw. Teile davon) trägt, es als Community Center etabliert und zu der weitere Interessierte jederzeit anlassbezogen oder auch darüber hinaus dazustoßen können. Bei Bedarf kann für Veranstaltungen und andere Formate auch der gleich danebenliegende Gemeinschaftsraum mitgenutzt werden.

Städtebauliche Einbindung
Der Entwurf folgt im Wesentlichen den strukturellen, städtebaulichen Vorgaben aus Widmung und Handbuch und sieht zwei Baukörper in L- und U-Form um einen begrünten Innenhof vor. Städtebaulichen Hochpunkt bildet der nordwestliche Eckbaukörper, der somit gleichzeitig den Auftakt ins neue Quartier markiert. Der Bauplatz grenzt nach Norden an die Bahntrasse Richtung Hauptbahnhof und im Süden an die neugeschaffene, quartiersinterne Parkfläche. Nach Osten und Westen wird er von zwei weiteren Baufeldern flankiert.
Städtebaulich antwortet der Entwurf auf die inhomogene Situation durch differenzierte Ausbildung der Fassaden. Während zu den beiden seitlichen „Gassen“ in Anlehnung an die Straßenfronten der traditionellen Blockrandbebauung eine glatte Fassadengestaltung mit eingeschnittenen Loggien erzeugt wird, antwortet die zum Park orientierte Südfassade, ebenfalls in Analogie zu den historischen Beispielen der Gründerzeit, mit einem räumlich strukturierten Fassadenspiel aus vorgesetzten Freiraumelementen. Nach Norden, zur Bahn hin, werden die Freiraumelemente in reduzierter Form aufgegriffen und mit schallgeschützten, verglasten Loggien kombiniert. So wird auch nach Norden, zur Innenstadt und Bezirksgrenze orientiert, ein attraktives Außenbild erzeugt und bewusst auf eine starke bauliche Abschottung zur Bahntrasse verzichtet. Die Porosität und Inhomogenität der historisch gewachsenen Innenhöfe des Blockrands findet sich auch in der Innenhofgestaltung des Neuentwurfes wieder. Die Fassadenflächen werden durch Vor- und Rücksprünge gegliedert und erzeugen dadurch eine abwechslungsreiche räumliche Struktur.
Eine zweite städtebauliche Referenz zur Verortung des Projektes stellen die Schrebergärten auf den Dachflächen dar. In Anlehnung an die als Kleingärten genutzten Grünflächen längs der Bahntrassen finden sich auch im vorliegenden Projekt private Grünräume zur Selbstversorgung. Diese werden allerdings als Neuinterpretation auf den höhengestaffelten Dachflächen situiert und spannen durch die individuell gestaltbaren Pergolaelemente eine gestalterische Brücke zu den vorgesetzten Freiraumelementen der Fassade. Die Höhenstaffelung sorgt nicht nur für räumliche Zonierung und Intimität, sondern greift auch die höhengestaffelte Sockelzone im Erdgeschoßbereich auf.

Ökologie
Abgestimmt auf die Gebäudefassade werden Grünflächen reserviert, die das Gedeihen der bodengebundenen Fassadenbegrünung nachhaltig ermöglichen. Um die kühlende grüne Haut des Gebäudes zu maximieren werden private Freiflächen in den Obergeschossen mit Pflanztrogmodulen ausgestatten. Diese bieten einen komfortablen Substratkörper der Mieter und Mieterinnen eine widerstandsfähige Bepflanzung ermöglicht. Einen der wichtigsten klimatischen und ökologischen Beiträge liefert die intensiv ausgebildete Dachlandschaft, sie sich über die gesamte Dachfläche zieht. Der Substratkörper, mit einer durchschnittlichen Stärke von 70cm, speichert Niederschlagswasser. Über die individuell gepflegte Vegetation wird dieses im kleinräumigen Wasserkreislauf gehalten und stützt so die positiven klimatischen Auswirkungen des gesamten Projektes. Das überdurchschnittliche Substratvolumen ist ein wesentlicher Garant für die Langlebigkeit einer funktionierenden Flora und Fauna.
Der Freiraum im Erdgeschoß führt die übergeordneten Leitideen auf den Bauplatz und verfeinert die vorgegebenen Qualitäten für das Neue Quartier. Die Filterzone im Süden ermöglicht eine durchgängige und freundliche Kante zum neuen Stadteilpark. Die Lebendigkeit wird mit großzügigen Freiflächen für die Sockelnutzungen gestützt. Gleichzeitig sorgen entsiegelte Flächen für ein grünes Ambiente, der grüne Fassadenvorhang kann hier mit bodengebundenen Rankpflanzen gebildet werden.


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Termine

Best High-Rises 2022/23

Datum: 10. November 2022 bis 22. Januar 2023
Ort: Deutsches Architekturmuseum, Schaumainkai 17, 60594 Frankfurt am Main

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