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Die Flexibilität im Handeln der Gemeinnützigen

 © Kurt Hoerbst
Das städtebauliche Konzept für die Wohnbauten in Neu Leopoldau ist Ergebnis eines Kooperativen Planungsverfahrens.
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Die gemeinnützigen Bauträger kommen bei Wettbewerben zusehends unter Druck: Die Baukosten haben sich zuletzt sprunghaft verteuert, was man aber nicht an die Konsumenten weitergeben möchte. Wie lässt sich dies aber bewerkstelligen?

von: Rudolf Preyer

Warum leben so viele Menschen im kommu­nalen Wohnbau? Mittlerweile 31 Prozent der Wienerinnen und Wiener leben in einer der 220.000 Gemeindewohnungen. Rechnet man die rund 200.000 Genossenschaftswohnungen dazu, beläuft sich die Rate der im sozialen Wohnbau wohnenden Wiener Bevölkerung auf etwa 60 Prozent. Eine konkrete Antwort könnte daher lauten: It’s all about the money.

Klar ist: Sozialer Wohnbau wirkt kostendämpfend. So beläuft sich der österreichweite Wohnkostenvorteil des Österreichischen Verbands Gemeinnütziger Wohnbauvereinigungen (GBVs) mit ihren rund 650.000 verwalteten Wohneinheiten laut einer aktuellen WIFO-Studie auf rund 1,3 Milliarden Euro pro Jahr: Die Mieten von GBV-Wohnungen (ca. 40 Prozent des gesamten Bestandes) liegen „um rund 22 Prozent pro Quadratmeter unter jenen von gewinnorientierten Anbietern“, erklärt dazu Verbandsobmann Bernd Rießland.

Zwar wird im gemeinnützigen Bereich viel geplant und gebaut – einmal aber grundsätzlich gefragt: Ist dafür tatsächlich (noch) der Bedarf vorhanden? Durchaus, sagt Rießland: Aktuell sei der Bedarf an leistbaren (!) Wohnungen noch immer sehr hoch: „2020 haben wir 19.100 Wohnein­heiten in ganz Österreich fertiggestellt, in ­Wien waren es rund 7200.“ Damit lag man – bei einem Investitionsvolumen von 3,4 Milliarden Euro – deutlich über dem Zehnjahresschnitt. Rund 35.000 „leistbare GBV-Wohnungen“ sind laut dem Obmann aktuell in Bau (und das trotz pandemiebedingter Verzögerungen bei Baubeginnen), die in den nächsten zwei Jahren fertiggestellt werden sollen. Im Bereich der privaten Eigentumswohnungen und vor allem bei den Vorsorgewohnungen sehe er, Rießland, hingegen schon „eine gewisse Sättigung, dort gingen die Baubewilligungen auch bereits zurück“. Aber auch die Gemeinnützigen haben „mit bestimmten Themen“ zu kämpfen – das Umfeld ist aktuell eben „nicht gerade optimal“.

Wohnkosten von Teuerung freihalten
Der Grund: Die Baukosten sind in Österreich auf einem Rekordniveau. So haben sich die Kosten im Wohnhaus- und Siedlungsbau im Mai 2021 gegenüber dem Vorjahr um 10 Prozent erhöht, wie aus Daten der Statistik Austria hervorgeht. Bei der preislichen „Deckelung“ wird es für Gemeinnützige zusehends schwieriger: Die Baukosten explodieren förmlich, die Grundstückskosten verteuern sich rapide. Rießland: „Aktuell sind es vor allem die Preise bei Rohstoffen wie Holz, Beton oder Stahl, die Sorgen bereiten. Diese sind in den letzten Monaten enorm gestiegen. Leistbare Grundstücke bleiben ebenfalls weiter ein Thema für uns.“ Stahl wurde im April im Vergleich zum Vorjahresmonat um 37 Prozent teurer, Schnittholz und Holzplatten um 11 Prozent, heißt es in der aktuellen Baukostenanalyse der Bank Austria. BA-Ökonom Günter Wolf versichert aber: In der zweiten Jahreshälfte werde der Baukostenanstieg aufgrund „besserer Baustoffver­sorgung zumindest abflachen“.

Andere Baurohstoffe – dort und da gab es auch Lieferengpässe und -stopps – mit geringeren Anteilen an den Baukosten sind ebenfalls deutlich teurer geworden, vor allem erdölbasierte Produkte wie Bitumen und Kunststoffe, beispielsweise iDämmstoffe und Folien. Ziegel, Gipsputz und Kiestragkörper verzeichneten mitunter Preissteigerungen zwischen 30 und 45 Prozent.

Städtische und gemeinnützige Interessen
Für künftig zu errichtende Wohnungen suchen die Gemeinnützigen daher „nach Wegen, hohe Grundstücks- und Rohstoffpreise nicht auf die Wohnkosten durchschlagen zu lassen“, so Rießland. Vom wohnfonds_wien heißt es auf Anfrage: „Seitens der Stadt Wien hat man diesbezüglich mit verschiedenen Maßnahmen zur Unterstützung der gemeinnützigen Bauträger reagiert: Beispielsweise mit der Aufhebung der Baukostenobergrenze in der Wohnbauförderung, durch zusätzliche Fördermittel im Zusammenhang mit dem SMART-Wohnbauprogramm oder auch durch die Einführung der Widmungskategorie ,geförderter Wohnbau‘ mit einer entsprechenden Deckelung der Grundkosten bzw. des Baurechtszinses.“

„Zwei Drittel Gemeinnützigkeit“
Werfen wir exemplarisch einen Seitenblick auf die neue Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“. Die wurde in der Bauordnungsnovelle verankert und sieht vor, dass bei Neuwidmungen ab 5000 Quadratmetern Wohnnutzfläche zwei Drittel „gefördert“, also „leistbar“ sein müssen – ergo eine Hauptmiete von etwa fünf Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen dürfen. Davon sind auch Aufzonungen betroffen. „Die neue Widmungskategorie ist eine von mehreren Antworten der Politik, um die uns viele – vor allem deutsche – Städte beneiden“, meint Rießland.

Viersäulenmodell
Ziehen wir den Fokus wieder auf: ESG (Environ­mental Social Governance) ist in aller Munde. Welches Programm fährt hier die Stadt Wien? Bei Bauträgerwettbewerben bildet das Viersäulenmodell der Stadt Wien mit den klar definierten Qualitäts­kriterien Ökonomie, Soziale Nachhaltigkeit, Architektur und Ökologie die Basis und den Rahmen für die Beurteilung der interdis­ziplinären Jury. Dabei zählen die Qualitäten aller vier Disziplinen gleichermaßen. Dies stelle freilich „kein starres System dar, sondern wurde im Laufe der Jahre den aktuellen Rahmenbedingungen immer wieder angepasst“, heißt es vonseiten des wohnfonds_wien.
Ein Blick in die Geschichtsbücher: Der Hauptgrund für die Einführung der Bau­trägerwettbewerbe vor über 25 Jahren war, möglichst hohe Qualitätsstandards und niedrige Baukosten unter einen Hut zu bekommen. Als Lenkungsinstrument für die Politik sollten sie auch Bedarfsgerechtigkeit und soziale Treffsicherheit erhöhen.

Eventuell doch Gesprächsbedarf?
Rießland erklärt: „Dieser gesunde Wettbewerb hat auch unter den GBVs vieles noch weiter verbessert. Durch die Konkurrenz um die Wohnbauförderungsmittel untereinander konnten die Kosten weiter gesenkt, die Qualität der Projekte in ihrer Gesamtheit zusätzlich weiter gesteigert werden.“ Beispielsweise werden „rund 30 Prozent aller klimaaktiv-ausgezeichneten Gebäude von GBVs“ errichtet. Der wohnfonds_wien lobt: „Die in den letzten Jahren durchgeführten Bauträgerwettbewerbe und die daraus entstandenen Projekte zeigen eindrucksvoll die Leistungen der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. In den letzten 27 Jahren gab es 84 verschiedene gemeinnütze Bauträger, die mit ihren Projekten gewonnen haben.“

Ist also eh alles eitel Sonnenschein?
Bräuchte es nicht doch eine Diskussion über die Rigidität des Viersäulenprinzips? Die dazu befragten Architekten hielten sich jedenfalls bedeckt. Von Anna Popelka und Georg Poduschka von PPAG architects langte folgendes Statement ein: „Es ist ja das gute Recht einer Stadt, Widmungen zu vergeben, im Gegenzug für Qualität.“ Denn (so viel Ehrlichkeit muss sein): „Die kluge Politik sitzt am längeren Ast.“ Das letzte Wort dürfte hier freilich noch nicht gesprochen sein.

Das Grazer Modell
Was sind die „Feinheiten“ des Wettbewerbswesens nach dem „Grazer Modell“? Wir haben dazu Stadtbaudirektor Bertram Werle befragt: „Das Grazer Modell stellt ein vereinfachtes Wettbewerbsverfahren für private Bauvorhaben ab einer Größe von 3000 Quadratmetern Bruttogeschoßfläche dar.“ Es wurde gemeinsam mit der Ziviltechniker- und der Wirtschaftskammer entwickelt und „dient als Instrument für nachhaltige Stadtentwicklung und Baukultur“, so Werle, „nicht nur die Stadt, sondern auch die Partner aus der Wirtschaft machen seit Jahren gute Erfahrungen damit. Es bietet viele Vorteile, wobei wir uns in der Verwaltung vor allem in der partnerschaftlichen Servicerolle sehen und gemeinsam mit priva­ten Investoren an einer guten Entwicklung arbeiten.“ Planungssicherheit für die Bauträger und definierte Qualitätsstandards nützen letztlich allen, heißt es aus Graz.

Aber auch Graz ist natürlich mit der Decke­lung intensiv befasst. Dazu wieder Werle: „Vonseiten des Landes Steiermark ist eine maßvolle Anhebung des Förderdeckels vorgesehen. Zuständig dafür ist aber die Förderstelle des Landes. Die Steigerung der Grundstückpreise kann meines Erachtens etwas relativiert werden.“ Durch die zumeist günstige Grundstücksbevorratung in der Vergangenheit können etliche Gemeinnützige auf entsprechende Reserveflächen zurückgreifen, so Werle, häufig in guten Lagen. „Die hohen Baukosten sind aktuell natürlich irrational. Jeder in der Branche erwartet sich aber im Laufe des Jahres wieder eine Beruhigung auf einem etwas höheren Niveau.“

Die Einfachheit des Details
Zurück nach Wien. Schauen wir uns Best-Practices der dortigen Gemeinnützigen an. Christian Aulinger ist Geschäftsführer der trans_city ZT GmbH – in der Ausgabe 4/21 ist er mit der Realisierung eines Wohnbaus aus einem gewonnenen Bauträgerwettbewerb in der Gundackergasse vertreten. Er sagt zu der dort und da doch prekären Situation der Gemeinnützigen: „Kostengünstiges Bauen hat viel mit einer klaren Bauplastik, mit Statik, mit der Einfachheit des Details und natürlich auch oft mit der Frage zu tun, wie sinnvoll riesige unterirdische Bauwerke für Autos sind.“ Die Vorfertigung von Bauteilen sei ebenfalls ein „beeinflussender Faktor“. Generell sind, so Aulinger, im laufenden Betrieb und in der Energieeffizienz die „Anforderungen an eine kluge haustechnische Planung sehr hoch“ geworden. So werden die Gangwände der zweihüftigen Wohngeschoße und die Wohnungstrennwände am trans_city-Bauplatz in Trockenbau ausgeführt, was eine hohe Flexibilität bei eventuellen späteren Grundrissanpassungen erlaubt.

Aulinger zur Situation der Wettbewerbe unter den Gemeinnützigen: „Die Auslobungen, das heißt die Beurteilungskriterien, und die Bewertung über ein weites Expertengremium sind äußerst professionell und bringen tolle Projekte ins Entstehen.“ Persönlich bemerke er, dass „für kleinere Architekturbüros außerhalb von Wien der Zugang zu diesen Wettbewerben aus unterschiedlichen Gründen jedenfalls nicht leicht ist“.

Kooperatives Planungsverfahren
Paul Preiss wiederum ist Gesellschafter der g.o.y.a. Ziviltechniker Ges.m.b.H., die den Bauplatz P in Neu Leopoldau bespielt. Der Architekt gibt sich überzeugt: „Unsere jahrelange Erfahrung hilft uns dabei, die richtigen Maßnahmen – wie ein optimiertes statisches System und eine schnelle Bauzeit durch den Einsatz von Holz – schon in der Entwurfsphase zu setzen.“

Schauen wir also nach Neu Leopoldau. Nach Betriebseinstellung des Gaswerks im 21. Bezirk wird nun an diesem Standort – die Bestandsbauten, die Allee, die Relikte beeindrucken ohnedies schon – ein neuer Stadtteil entwickelt. Das vorliegende städtebauliche Konzept mit dem Schwerpunkt Wohnbau ist Ergebnis eines Kooperativen Planungsverfahrens und diente als Grund­lage für den Bauträgerwettbewerb.

Für den Bauplatz G3 haben sich Superblock Architekten Gedanken zum Thema anpassbarer Wohnbau gemacht: „So kann im Gemeindebau Neu Leopoldau jede Standardwohnung in Kürze und ohne große Eingriffe in eine SMART-Wohnung umgebaut werden“, heißt es in der Projektbeschreibung, „unser Projekt verfolgt also das Prinzip des in sich wachsenden Grundrisses“. Durch das Aufstellen einer zusätzlichen Wand oder durch Möblierung kann aus einer 55-m²-B-SMART-Wohnung eine 55-m²-C-SUPERSMART-Wohnung geschaffen werden. Analog dazu verhält es sich mit allen übrigen Wohnungen.

Flexible Gemeinnützige
Fassen wir abschließend zusammen: Verstärkt wird nunmehr das Anliegen an Wohnbaulandesräte herangetragen, die Grenze der förderbaren Errichtungskosten hinaufzusetzen. Derzeit werden rund 80 Prozent der von den Gemeinnützigen fertiggestellten Einheiten mit Wohnbauförderung errichtet, der Rest frei finanziert. Wobei sich dieses Verhältnis zuletzt sukzessive zugunsten des frei finanzierten Wohnbaus verändert hat. Es scheint so zu sein, als würden frei finanziert errichtete Wohnanlagen den Bauträgern schon beim Spatenstich aus der Hand gerissen zu werden (um alsbald in Fonds zu landen), fallen diese doch nie mehr unter sonst welche Preisdeckel. Beim gemeinnützigen Wohnbau wird vereinzelt auch schon von Überproduktion (samt der Begleiterscheinung Leerstand) gewarnt, auch hört man, es sollte bevorzugt im städtischen Kern (gleich welcher Landeshauptstadt) verdichtet werden.

Noch zwei Anmerkungen zu Wien: Kommt es in einer gemeinnützigen Wohnung zehn Jahre nach Erstbezug zu einem Mieterwechsel, darf Marktmiete verlangt werden. Und dauerhaft preisgedeckelt sind auch viele andere geförderte Mietwohnungen nicht – die Stadt Wien vergibt Wohnbauförderungen auch an gewerbliche Bauträger; für die Dauer der Förderung (maximal 25 Jahre) sind Letztere an die kommunalen Vorgaben gebunden, danach sind Marktmieten möglich. Trotz aller Widrigkeiten stellt der gemeinnützige Wohnbau summa summarum ein Erfolgsmodell dar – nicht zuletzt, weil die Köpfe dahinter im Denken flexibel genug sind, sich auf die permanent verändernden Verhältnisse und folglich auch Vorgaben einzustellen. Abschließend gbv-Obmann Rießland: „Dieser Weg, leistbares Wohnen mit adäquaten Qualitätsansprüchen zu verbinden, hat sich in Wien und für Wien ausgezahlt.“

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