351 Immobilien

Besser geht immer

© superwien urbanism ZT OG + DnD Landschaftsplanung ZT KG | estudio elgozo
Neues Landgut, der letzte Puzzlestein des Areals Hauptbahnhof, wird Wohnraum für 4000 Menschen bieten.
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Bernhard Steger, Leiter der für Stadtteilplanung Innen-Südwest in Wien zuständigen Magistratsabteilung 21 A, im Interview über die Konsequenzen der Corona-Krise und des Klimawandels für die Stadtentwicklung, das Thema Urbanität, die Dauer von Widmungsverfahren und die Highlights der Stadtplanung.

von: Roland Kanfer

Sie sind seit 2018 Leiter der MA 21 A. Verfolgen Sie einen anderen Ansatz als Ihre Vorgänger?
Steger: Nachdem Walter Krauss in Pension gegangen ist, hat man sich entschlossen, die Stadtteilplanung und Flächenwidmung wieder auf zwei Bereiche aufzuteilen. Natürlich ergeben sich mit jeder Neubestellung auch neue Akzente und Schwerpunktsetzungen. Ich kann sicher auch für meinen Kollegen Christoph Hrncir (Leiter MA 21 B, Anm.) sprechen, dass wir auf den Bereich Stadtteilplanung stärkeres Gewicht legen, als es vielleicht in der Vergangenheit der Fall war. Aktuell haben wir etwa einen großen Planungsprozess für den Südraum Favoriten laufen. Wo es, wie in diesem Fall, die U1-Verlängerung mit Entwicklungs­dynamiken gibt, ist es wichtig, in funktional zusammenhängenden Stadtteilen Leitplanken für die Entwicklung der nächsten 15 bis 20 Jahre zu setzen. Diese Planungsprozesse werden intensiv von Einbindung der Bürgerinnen und Bürger begleitet. Hier mussten wir Corona-bedingt umplanen, statt der Vorortveranstaltungen machen wir Stadtteilzeitungen mit Antwortkarten und Sprechstunden im Internet. Das sind natürlich keine Fachdialoge, aber wir bekommen Stimmungen aus der Bevölkerung.
 

Stichwort Corona: Wie verändert sich die Stadtteilentwicklung durch die Krise?
Wir hoffen immer noch, dass es eine zeitlich beschränkte Störung klassischer Ablaufprozesse bleibt. Es wird weiter notwendig sein, diese direkten Informationsgespräche und Ausstellungen auch in Zukunft aufrecht­zuerhalten. Umgekehrt hat diese Zeit schon auch einen Innovationsschub in der Art und Weise der Kommunikation mit sich gebracht hat. Es spricht etwa nichts dagegen, die Onlinesprechstunden auch post Corona weiterzuführen. Oder die stärker dialogorientierte Verlagerung in die sozialen Medien, wissend, dass das natürlich nicht die Gesamtheit der Gesellschaft abbildet. Es eröffnen sich Kommunikations­kanäle, die davor nicht da waren. Was die konkreten Flächenwidmungs- und Bebauungspläne betrifft, hatten wir einen Durchbruch. Wir konnten im Mai und Juni Flächenwidmungen für fast 8000 Wohnungen beschließen, weil durch den Wegfall vieler Besprechungen mehr Zeit war.

Herausforderung Klimawandel: Welche konkreten Maßnahmen gibt es hier seitens der Flächenwidmung?
Dieser Frage stellen wir uns jetzt seit einigen Jahren intensiv auf den unterschiedlichsten Ebenen. Bei der Planung des Eurogate im dritten Bezirk etwa wurden bereits im Zuge des Wettbewerbs die Projekte in Hinblick auf Winddurchlässigkeit simuliert. Auf einer anderen Ebene des Spektrums, der konkreten Flächenwidmungsplanung, bei Gebietsüberarbeitungen, weisen wir größere Bereiche als nicht bebaubar aus. Alte Pläne haben das noch nicht so berücksichtigt, weil das Bewusstsein noch nicht so da war. Es ist aber von größter Bedeutung, dass möglichst viel Wasser, das vom Himmel kommt, versickern kann. Themen sind auch die konsequente Begrünung von Flachdächern und Retentionsflächen.

In den letzten Jahren war Verdichtung in der Stadt das große Thema. Hat sie nach wie vor Priorität?
Ich glaube, dass das stärker wahrgenommen wurde, als es interne Priorität war. Natürlich ist es ein Thema, bestehende Baulandflächen möglichst gut und intensiv nutzen zu wollen. Wir haben aber immer lieber von Urbanisierung gesprochen. Die eingeschoßige Einkaufsimmobilie mit dreimal so großem Parkplatz davor ist eine Verschwendung von Flächen sondergleichen. Es ist eine Tatsache, dass Spielräume, die in den Bebauungsplänen vor 15 Jahren noch nicht so ausgenutzt wurden, nun stärker ausgenutzt werden. Wir haben versucht, mit dem Masterplan Gründerzeit Leitlinien zu entwickeln, wie wir mit Bebauung umgehen. Es darf ein bisschen mehr sein, wenn es besser wird – das ist der Masterplan zusammengefasst. Die Gründerzeit zeichnet sich durch eine heterogene Nutzungsstruktur aus, die zum Straßenraum mit einheitlichen Traufkanten und kleinen Grundstückszuschnitten eine homogene Stadtstruktur bildet. In den Innenhofbereichen schaut es ganz anders aus. Dort ergibt sich durchaus die Möglichkeit, durch Neukonfigurationen die Grundidee der heterogenen Stadt weiterzubauen. Der Wohnfonds Wien hat mit den Sanierungsförderungen tolle Beispiele dafür initiiert.

Manche Beobachter haben den Eindruck, dass man in Wien eher weg will von der Urbanität – Stichwort Begrünung, Grätzl­oasen, die Idee der Superblocks. Ist das für Sie Urbanisierung oder geht es nicht in Richtung Ruralisierung? Was ist Stadt?
Die frühere Stadträtin Maria Vassilakou hat mehrere Thesen zur Stadt formuliert, eine davon war: Eine Stadt, die gut für Kinder ist, ist für alle gut. Das kann man sich durchaus als Orientierung nehmen. Es hilft den Menschen in ihrer persönlichen Lebens­umgebung, Dinge mitgestalten zu können. Das ist aber nicht notwendigerweise ein Widerspruch zur verdichteten Unterschiedlichkeit von urbanen Gefügen, die natürlich auch Stadt ausmachen. Erich Raith (Architekt und Mitglied des Vereins Landluft – zur Förderung der Baukultur im ländlichen Raum, Anm.) hat einmal gesagt: Land ist dort, wo man mehr Menschen kennt als man nicht kennt. Die Stadt ist das Gegenteil. Ich glaube, dass wir in der Stadt nicht so sehr ein Defizit an Dichte und Anonymität haben, sondern eines in die andere Richtung. Die große Nachfrage nach solchen Projekten zeigt mir, dass es Bedarf gibt und dass Menschen Verantwortung für ihre direkte Umgebung wahrnehmen wollen.

Ist das Konzept Superblock, das in Barcelona und anderen Städten umgesetzt wird und das im Rahmen des Programms „Stadt der Zukunft“ Potenziale zur Planung energieeffizienter Stadtteile aus­lotet, nur ein Schlagwort oder steckt da mehr dahinter?
Zonen in Barcelona bieten sich aufgrund der rasterförmigen Stadtstruktur dafür an. In Wien sind manche Innengürtelbereiche gar nicht so unterschiedlich. Da gibt es immer wieder eine Straße, die einen Großteil der Verkehrslast aufnimmt, dazwischen gibt es viele kleine Gassen, die bewusst darauf ausgelegt sind, keinen Durchzugsverkehr zu haben, sondern wo es nur lokalen Verkehr gibt. Der große Unterschied ist, dass diese Straßen, im Unterschied zu den Superblocks in Barcelona, einen sehr hohen Anteil an ruhendem Verkehr haben. Die Begegnungszone in der Lange Gasse könnte einen Eindruck davon geben, wie so ein Superblock nach Wiener Art funktionieren könnte. Wir sind also schon in diese Richtung unterwegs, aber nicht so konsequent wie Barcelona. Man muss auch dazusagen, dass die Verkehrspolitik dort in Zentral- und nicht in Bezirkskompetenz liegt.

Investoren und Projektentwickler be­klagen sich über die Verfahrenslängen mancher Flächenwidmungen. Können und sollen diese Prozesse beschleunigt werden?
Das Bessere ist immer der Feind des Guten. Ich habe aber nicht den Eindruck, dass die Dauer der Widmungsverfahren tatsächlich einen Hindernisgrund für Projektentwicklungen darstellt. Allerdings hat die Stadt Wien im Zuge der letzten Bau­ordnungsnovelle ein verkürztes Flächenwidmungsverfahren für geringfügige Abänderungen ermöglicht. Gewisse Verfahrensschritte werden abgekürzt, andere entfallen ganz. Das hilft uns auch intern, die Arbeit anders aufzuteilen. Das ist eine erfolgreiche Novellierung, wir haben derzeit 14 solcher verkürzten Verfahren laufen. Wir haben uns auch angeschaut, wie lange es zwischen Widmung und Baueinreichung und dann bis Baubeginn dauert. Das sind in der Regel um die vier Jahre. Natürlich sind die Bewilligungsprozeduren, vom Umweltrecht bis Raumordnungs- und Baurecht, sehr umfangreich. Zusätzlich sind wir mit den Herausforderungen konfrontiert, viel mehr Dinge im Zuge des Widmungsverfahrens zu regeln, als es in der Vergangenheit der Fall war. So sind etwa die städtebaulichen Verträge dazugekommen, die nach Präzision verlangen. Damit dauert es auch auf Seiten der Projektentwickler etwas länger. Besser geht immer, aber in Summe glaube ich nicht, dass es viel schneller gehen kann, weil wir im Raumordnungsrecht sind, das in Eigentumsverhältnisse eingreifen kann. Deshalb sieht die Verfassung hier explizit Mitwirkungsrechte der Bevölkerung vor. Schlussendlich ist die Widmung ein durch die gewählten Mandatare zu legitimierender Akt. Wir würden rechtsstaatliche Errungenschaften infrage stellen, würden wir diesen Vorgang ausschließlich der Zeitdauer unterwerfen.

Gibt es genügend Bauland in Wien?
In der letzten Legislaturperiode hatten wir die Aufgabe, Widmungsvorsorge für jährlich eine Million Quadratmeter Brutto­geschoßfläche zu treffen, was wir ziemlich präzise geschafft haben. Dabei schauen wir uns auch die Größe der Widmungsreserven an. Da liegen wir derzeit bei rund 3,5 Millionen Quadratmeter, die schon für Wohnen gewidmet, aber noch nicht gebaut sind. Also ja: Jeder, der bauen möchte, kann bauen.

Sie haben die im Mai und Juni beschlossenen Flächenwidmungen angesprochen. Wie viele Wohnungen sind das in etwa?
Wir haben in den letzten fünf Jahren in der Stadterweiterung im Schnitt 10.000 Wohnungen pro Jahr gewidmet. Das wird noch einige Jahre so gehen, dann wird die Bevölkerungsentwicklung etwas zurückgehen auf 14.000 bis 15.000 Personen mehr pro Jahr. Das bedeutet einen Bedarf von 6000 bis 7000 Wohnungen pro Jahr. Die politische Vorgabe richtet sich natürlich nach dem Bedarf, wir bauen nicht auf Vorrat. Die Stadtplanung ist ein relativ träges System. Bis entsprechend dem Bedarf entwickelt, bewilligt und gebaut ist, gehen etwa fünf Jahre ins Land.

Für den Wohnbau hat die Stadt Wien konkrete Erweiterungsgebiete definiert. Gibt es analog dazu Entwicklungspläne für Gewerbe- und Bürobau?
Die MA 18 hat das Fachkonzept „Produktive Stadt“ entwickelt, in dem mit Wirtschafts­agentur und Wirtschaftskammer „rote Zonen“ definiert sind, wo sich die Stadt Wien entschieden hat, dass dort definitiv kein Wohnbau Platz hat. Der klassische Bürobau musste in der Vergangenheit immer etwas gebremst werden. Jetzt wird interessant sein, ob die im Zuge der Corona-Krise vorhergesagte Auslagerung von Arbeit ins Homeoffice tatsächlich eintritt. Dann werden die Bürokapazitäten sicher zurückgehen müssen. Wir haben nicht, wie oft kolportiert wird, Tausende Quadratmeter Büroflächen leer stehen. Es gibt, wenn man die Wirtschaftsagentur und andere Branchenkenner fragt, eine kontinuierliche Nachfrage nach Büroflächen. In manchen Jahren ist die Produktion etwas höher als die Nachfrage, das gleicht sich wieder aus. Gewisse Lagen, die früher funktioniert haben, funktionieren jetzt nicht mehr.

Gilt das vor einigen Jahren entwickelte Hochhauskonzept noch?
Das wurde 2014 aktualisiert und wird auch dort angewandt, wo es zu Hochhausentwicklungen kommt. Aber die Einführung der Widmungskategorie geförderter Wohnbau hat vielleicht die Fantasie in Richtung Wohnhochhäuser da und dort ein wenig getrübt. Viele Entwickler halten sich mit dem Wunsch in diese Richtung zurück. Aber die Diskussion hat sich etwas verflacht, eine Zeit lang hatte man das Gefühl, dass an jedem Eck ein Hochhaus gebaut werden soll. Aber das ist immer noch die städtebauliche Ausnahme und nicht die Regel. Hochhäuser sind sehr komplexe und teure Immobilien.

Wie geht es eigentlich mit dem Projekt Heumarkt weiter?
Grundsätzlich wurde 2017 der Flächenwidmungsplan beschlossen. Der Feststellungsbescheid nach UVP-Recht wurde beeinsprucht. Das liegt jetzt schon relativ lange in der Instanz. Die Frage ist also, ob die Baubewilligung Rechtskraft erlangen kann und ob der Investor diese auch konsumiert.

Lässt sich die Stadt Wien Widmungen von der UNESCO vorschreiben?
Wir arbeiten derzeit sehr intensiv an einem neuen Managementplan zum Weltkultur­erbe Wien-Innere Stadt, der unter anderem die Aufgabe hat, die Diskussion zwischen der Stadt Wien und den Gremien der UNESCO beziehungsweise der ICOMOS International zu klären. Dieser Plan wird sich an dem orientieren, was andere Weltkultur­erbestädte tun, nämlich präzise zu definieren, was die Attribute des Weltkulturerbes sind. Die sind in Wien noch im höchsten Maße unbestimmt. Da geht es um ein bauliches Leitbild, es geht aber auch um die Frage von Gärten und Parks. Ein wesentlicher Aspekt ist die Frage, wie die Kompetenz des Weltkulturerbes in Planungsprozesse involviert werden kann. Da sind wir noch am Arbeiten, ich hoffe, dass wir in einem Jahr so weit sind.

Was sind aus Ihrer Sicht Meilensteine der Wiener Stadtplanung der letzten Jahre?
Dazu zählt sicher die Novellierung der Bauordnung mit der Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“. Dadurch wurden die Argumente der Stadtplanung in Richtung soziale Stadt bedeutend gestärkt. Nun ergeben sich ganz neue Konstellationen zwischen gemeinnützigen und gewerblichen Bauträgern, die im Sinne einer sozial durchmischten Stadt gemeinsam agieren müssen. Die Bauträger sind, mit wenigen Ausnahmen, keine großen Gegner dieser Regelung. Der Liegenschaftsmarkt ist vor dieser Beschlussfassung sehr heißgelaufen. Dass er sich abgekühlt hat, war sicher im Sinne aller. Natürlich tut sich die gemeinnützige Wohnungswirtschaft damit leichter als die gewerbliche, die frei finanziert bauen möchte. Aber das Verhältnis zwei zu einem Drittel gab es im Schnitt schon in den letzten Jahrzehnten. Im letzten Jahrzehnt hat der geförderte Wohnbau Einbußen erlitten zugunsten des gewerblichen, jetzt sind wieder normale Verhältnisse hergestellt.

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